I. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ hồng là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” được cấp bởi Bộ Xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng” và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009. Sổ hồng có bìa ngoài là màu hồng chủ đạo, sổ hồng có khu vực cấp sổ là đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn). Người sở hữu sổ hồng được sở hữu bởi chủ nhà, đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.

Sổ đỏ là tên gọi của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích  hợp pháp của người sử dụng đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Sổ đỏ có bìa ngoài là màu đỏ chủ đạo, trang đầu tiên có ghi cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Sổ đỏ có khu vực cấp ngoài đô thị (đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và khu làm muối). Đối với sổ đỏ thì sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất và là công cụ bảo vệ quyền hạn, lợi ích của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

• Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Sau ngày 10/12/2009 khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ có hiệu lực (hướng dẫn bởi Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10  năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực từ ngày 10/12/2009) đã thống nhất cấp một loại mẫu giấy chứng nhận chung mới có bìa màu hồng, được gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

Mới đây, ngày 31 tháng 7 năm 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.  Trong đó, có quy định sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) về sau có mẫu mới được gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm một (01) tờ có hai (02) trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, có kích thước 210 mm x 297 mm.

II. Giá trị pháp lý của sổ đỏ và sổ hồng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai số: 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, các loại giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý cụ thể như sau:

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

Khoản 3, Điều 256 Luật Đất đai  2024 quy định giải quyết về cấp giấy chứng nhận khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực như sau:

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng) đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Giá trị pháp lý của sổ đỏ và sổ hồng đã cấp trước 01/08/2024 vẫn có hiệu lực pháp lý và người dân có thể tiếp tục sử dụng không cần phải cấp đổi cho đến khi có nhu cầu cấp đổi.

III. Sổ đỏ và sổ hồng sổ nào có giá trị pháp lý cao hơn?

Trên thực tế, pháp luật không có quy định về sổ đỏ, sổ hồng. Đây chỉ là tên gọi mà người dân tự đặt cho giấy chứng nhận liên quan đến đất và nhà ở dựa trên màu sắc trên bìa sổ. Giá trị thực tế của sổ đỏ và sổ hồng tùy thuộc vào giá trị thị trường của mảnh đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được ghi nhận. Bản thân loại sổ không thay đổi được giá trị này.

Sổ đỏ, Sổ hồng là chứng thư pháp lý để Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Dù sổ có bìa màu đỏ, màu hồng nhưng đều có giá trị pháp lý, không phân biệt giữa các loại sổ. Nói cách khác, không phải sổ đỏ có giá trị pháp lý cao hơn sổ hồng và ngược lại. Như vậy, 2 loại sổ này đều có giá trị pháp lý như nhau.

IV. Trong trường hợp nếu như có sắp xếp đơn vị hành chính (hay là thay đổi địa chỉ của thửa đất) có phải đổi sổ đỏ, sổ hồng sang mẫu mới không?

Theo điểm d, khoản 1 và khoản 2 Điều 133 Luật đất đai 2024 có quy định, cụ thể như sau:

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

d) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;

2. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định trên, khi sắp xếp các đơn vị hành chính (hay là thay đổi địa chỉ của thửa đất) không yêu cầu người dân phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Việc đăng ký biến động, thay đổi thông tin chỉ thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu. Như vậy, không bắt buộc người dân phải đổi sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp sang mẫu mới trong trường hợp sắp xếp lại đơn vị hành chính mà chỉ đổi khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.

Bên cạnh đó, mới đây, ngày 19 tháng 02 năm 2025 Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết số: 190/2025/QH15 quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, gồm 15 Điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 19/02/2025.

Tại Điều 10 Nghị quyết 190/2025/QH15 có quy định về xử lý văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, cụ thể như sau:

1. Văn bản, giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền ban hành, cấp trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà chưa hết hiệu lực hoặc chưa hết thời hạn sử dụng thì tiếp tục được áp dụng, sử dụng theo quy định của pháp luật cho đến khi hết thời hạn hoặc được sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ, hủy bỏ, thu hồi bởi cơ quan, chức danh tiếp nhận chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn hoặc cơ quan, người có thẩm quyền.

2. Không được yêu cầu tổ chức, cá nhân làm thủ tục cấp đổi giấy tờ đã được cơ quan, chức danh có thẩm quyền cấp trước khi thực hiện sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước khi các giấy tờ này chưa hết thời hạn sử dụng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Thủ tướng Chính phủ bãi bỏ văn bản quy phạm pháp luật không còn được áp dụng do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ ban hành hoặc liên tịch với Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ khác ban hành trước khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước mà sau khi sắp xếp không xác định được cơ quan có thẩm quyền bãi bỏ văn bản.